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Propiedad horizontal
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Teniendo en cuenta las dudas que genera la figura del Consejo de Administración en Propiedad Horizontal, ya que no fue ampliamente regulada por nuestra legislación, a continuación, compartimos apartes del concepto número 1200-E2-110278 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, mediante el cual dio respuesta a una serie de interrogantes en relación con este organismo, los cuales compartimos a continuación:
Brindamos a los usuarios que hacen parte de comunidades organizadas bajo el régimen de propiedad Horizontal una solución integral en administración de sus copropiedades a fin de garantizar el mejoramiento de la calidad de vida, además de generar incrementos en el valor patrimonial de las copropiedades.
Preguntas y respuestas
Tiene una pregunta: desplácese por la lista de preguntas frecuentes, pero si no encuentra la respuesta, no dude en llamarnos o enviarnos una nota. Saber más
La nueva Ley No.284 del 14 de febrero de 20220 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá, modifica varios artículos relacionados a la constitución de asambleas en la propiedad horizontal de Panamá, consideradas como uno de los pilares fundamentales del régimen de PH.
En la ley vigente, se establece que los objetivos de la asamblea de propietarios es preservar, mantener y administrar de forma pertinentes los bienes comunes de la propiedad y que esta se constituye por todos los propietarios de la propiedad horizontal.
¿Qué modifica la Ley 284 en cuanto a la constitución de asambleas en la propiedad horizontal?
#1 Convocatorias en las asambleas ordinarias anuales
El artículo 62, agrega como uno de los documentos a ser enviados con la convocatoria el informe de ingresos y egresos refrendados por un contador público autorizado, además de los ya conocidos, proyecto de presupuesto, informe de gestión de la Junta Directiva, Estados financieros auditados si así lo solicita la Asamblea de Propietarios
#2 Apertura de la asamblea
Se añade que el propietario debe participar con el requisito mínimo de uso de audio, refiriéndose a asambleas por medio tecnológicos o mixtos. En la ley vigente, solo se permite la participación del propietario en la asamblea por medios tecnológicos de audio y vídeo.
Por otra parte, añade la posibilidad de que los asistentes puedan elegir una nueva fecha para la segunda convocatoria, de ser necesaria.
#3 Asistencia por representación
En cuanto a la asistencia por representación para la constitución de asambleas en la propiedad horizontal se añade que la designación para la reunión de asamblea de propietarios deberá realizarse con un mínimo de 24 horas de antelación a la reunión, aunque permitirá que se acepten poderes o autorizaciones hasta el momento de la verificación del quorum. En caso del que poder o autorización sea concedida de manera privada, no ameritará de ninguna formalidad.
#4 Contenido del acta de asamblea de propietarios
Debe constar en acta el quórum de la reunión considerando el número de propietarios que acudieron de manera presencial y/o a través de un medio tecnológico, de unidades inmobiliarias que forman parte del PH y el número de unidades facultadas para votar. También debe constar en acta, además de la fecha y hora de inicio y culminación, la hora y fecha de suspensión y reinicio, si llegara a darse el caso.
#5 Asambleas por derecho propio
Las reuniones que fueran convocadas por derecho propio serán presididas por el presidente y el secretorio ad hoc que elija la Asamblea de Propietarios en esa sesión, y serán los que suscribirán el acta así se encuentren presentes en la asamblea los titulares a cargo. En la Ley 31, se establece que han de ser presididas por los titulares de los cargos si estuvieran presentes.
#6 Obligatoriedad de las decisiones de la asamblea de propietarios.
Las decisiones tomadas en la asamblea de propietarios surtirán efecto legal y que sean de cumplimiento obligatorio deberá ser aprobada por el porcentaje establecido en la ley.
#7 Condiciones para hacer Asambleas Extraordinarias
Establece que al celebrar la Asamblea Extraordinaria se debe a casos imprevistos o de urgencia, siendo convocado por un miembro de la Junta Directiva, administrador o por el 20% de propietarios al día por derecho propio cuando no se convoque dentro de las 48 horas de surgida la necesidad
Con estas modificaciones, se ajustan las normativas para la constitución de asambleas en la propiedad horizontal.
El promotor tiene el derecho de definir y establecer el tipo de uso o finalidad de la propiedad horizontal y las áreas cumpliendo con las normativas de desarrollo urbano establecidas, así lo indica el artículo 55 de la ley vigente de régimen de propiedad horizontal. También podrá elegir el uso o usos que tendrá la PH, definiendo las áreas o pisos cuando se trate de propiedades multiusos. Las edificaciones, por su parte, estarán delimitadas dentro de las normativas vigentes de zonificación que haya determinado el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
El régimen de propiedad horizontal no establece ningún tipo de inhabilidades para el administrador, lo que no implica que los propietarios puedan señalar los criterios para la elección de los miembros de los diferentes órganos de dirección y administración del edificio o conjunto, en el respectivo reglamento de la copropiedad.
Además, si el administrador es copropietario del edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, está llamado a ejercer los derechos que le corresponden en su condición de propietario de una unidad privada.
La asamblea general de propietarios es quien nombra el administrador, cuando no existe consejo de administración, y si la elección se ajusta a la ley y/o al reglamento, un propietario puede ser administrador.
Contrario sensu, se podría entrar a impugnar dicha decisión según lo establecido por el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.
El máximo organismo de gobierno de una propiedad horizontal es la Asamblea de Propietarios, quien está representada por una Junta Directiva, que es elegida en una reunión de asamblea de propietarios con el fin de velar por el buen funcionamiento y mantenimiento de la propiedad, debe estar conformada, como mínimo, por un presidente, un secretario y un tesorero. Sin embargo, la asamblea puede elegir un número impar mayor de miembros de la junta acorde a la cantidad de unidades inmobiliarias para que ocupen cargos como vicepresidente, vocal, u otros que sean requeridos.
Las facultades de los miembros de la junta directiva serán las que señale la ley, su reglamentación, lo que designe el reglamento de copropiedad y los que decida la asamblea de propietarios.
Cómo se lleva a cabo la elección de los miembros de la junta directiva de un PH
El nombramiento y remoción de los miembros de la junta directiva se hará mediante la asamblea de propietarios por medio del voto favorable del 51% del total de las unidades inmobiliarias que estén al día con los pagos de las cuotas de los gastos comunes, según lo señala el artículo 74 de la Ley 284 de 2022. A su vez, añade que la asignación inicial de los cargos se realizará en el mismo acto en el que sea aprobado el Reglamento de Copropiedad.
La junta directiva inicial de una propiedad horizontal designada por el promotor tiene que ser renovada por los propietarios cuando se dé el traspaso del cincuenta y un porciento de la totalidad de las unidades inmobiliarias que hacen parte del bien inmueble, así el proyecto se haya realizado por fases o etapas.
Puede renunciar un miembro de la junta directiva de un PH?
En cuanto a la renuncia de un miembro de la junta directiva, el artículo 77 de la referida Ley señala que, si un miembro decide renunciar a su cargo antes de finalizar su período, tendrá que presentar su renuncia por escrito ante el resto de los miembros de la junta directiva, en caso de no hacerlo de este modo, podría resultar sancionado.
¿Qué hacer ante la renuncia de un miembro de la junta directiva?
Cada propiedad horizontal debe contar con una junta directiva establecida, con miembros que cumplan con sus funciones, y la ley señala las implicaciones que conllevaría si alguno renunciara antes de culminar su periodo lectivo.
Cuando un cargo de la junta directiva queda vacante, debe ser cubierta por algún miembro de los directores que se encuentren en ejercicio, siempre que pueda conformarse quórum. Todos los cambios y asignaciones de miembros que se realicen en el período vigente de la junta directiva deben ser inscritas de manera formal en el registro público. En caso de que los miembros en ejercicio no puedan establecer quórum, es necesario que cualquiera de ellos convoque a una reunión extraordinaria de asamblea para cubrir las vacantes por medio de elección.
Motivos por los que un miembro de la junta directiva puede renunciar
La renuncia de un miembro de la junta directiva al cargo al que fue electo puede ser por cualquier motivo, su puesto deberá ser cubierto por el resto de los directores en ejercicio solo en los casos que pueda establecerse quórum, de no ser así, cualquiera de los miembros tendrá que convocar a una asamblea extraordinaria en un lapso no menor a 3 días ni mayor a 5 días calendarios para elegir un nuevo director.
La renuncia deberá ser protocolizada e inscrita en el Registro Público en un tiempo que no exceda los treinta días calendarios incluyendo la firma del director que renuncia. En el transcurso de ese período, el director que renuncia deberá permanecer y ejercer su cargo hasta que quede inscrita su renuncia.
El uso de una propiedad horizontal será el que esté expreso en el reglamento de copropiedad y lo que se permita en el inmueble sometido al régimen de PH.
Estos usos deberán ser cónsonos con las normas de uso de suelo de la finca o fincas sobre la cual se constituye la propiedad horizontal, hay diferentes tipos de suelo, residencial o habitacional, recreacional, terceario, (comercial, industrial, hoteles, estacionamientos, etc), forestal, etc… y deberán responder a las normas de urbanismo.
En la institución jurídica de un PH se reúnen normas que regulan la organización y división de los inmuebles en los que se comparten bienes comunes y se goza de bienes privativos que se distribuyen en un terreno o edificio.
Según indica el artículo 39 de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022, en el titulo constitutivo en el que se incluye un inmueble del tipo régimen de propiedad horizontal debe señalarse el uso o usos detallando la independencia de cada unidad inmobiliaria que lo conforma. Cuando se asigne la propiedad como multiuso deberá ser apropiada la división de la operación para cada uso según se establezca en el régimen, constando en el reglamento de copropiedad.
El artículo 49 de la Ley comentada agrega que, de tratarse de una propiedad determinada como multiusos, es necesario definir el uso de cada una de las áreas o pisos. En edificios, cada uno debe cumplir con las normativas de zonificación establecidas por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
¿Los propietarios quieren cambiarle el uso al PH?
En base a lo señalado en los artículos 30 de ley por la que se rige la propiedad horizontal en Panamá, los propietarios tendrán derecho a usar su unidad inmobiliaria de acuerdo con el destino que fue previsto en la ley y el reglamento de copropiedad.
En cuanto a si los propietarios pueden cambiarle el uso al PH, la nueva ley, que aún no cuenta con una reglamentación, refiere que es necesario tomar en cuenta lo siguiente:
- Que cumpla con la norma de uso de suelo de la finca o fincas en la que está constituido.
- Que su uso esté definido en la incorporación, estableciendo con claridad la independencia de casa uso, en caso de que el reglamento permita multiusos.
- Que no esté descrita como uso residencial únicamente, en ese caso, se excluiría la posibilidad de darle un uso distinto al domiciliario.
Cambiarle el uso al PH requerirá una modificación al reglamento de copropiedad para lo cual es necesario recurrir al voto de la asamblea con una aprobación del 66% del total de las unidades inmobiliarias que la conformen y que estos representen, al menos, al 75% del valor de la PH.
Son consideradas unidades inmobiliarias las partes o secciones independientes y funcionales en las que se divide una edificación o proyecto que se somete al régimen de PH y al que se le otorga derechos a voto en una asamblea de propietarios.
Un proyecto sometido al régimen de propiedad horizontal es construido por etapas cuando se desarrolla en distintos períodos, conformando varias edificaciones que se construyen una sobre otra o en varios lotes de terreno que comparten áreas y servicios con utilidad común, constituyendo así una propiedad horizontal. La construcción de los conjuntos puede hacerse en terrenos distintos siempre que sean colindantes.
¿Qué dice la ley sobre los proyectos construidos por etapas?
Cuando un proyecto es construido por etapas, según señala el artículo 39, debe ser especificada el área construida con el respectivo valor del terreno, mejoras y el espacio libre para futuras construcciones en las que se indique la superficie y su valor.
Por su parte, el artículo 42 de la Ley 284 d 2022 detalla que las mejoras en proyectos que se lleven a cabo por etapas se incorporaran en las unidades inmobiliarias a medida que se vayan construyendo si:
- La parte construida es utilizable para su uso.
- La ocupación parcial del proyecto no conlleve un peligro para ninguna persona.
- Contar con permiso de ocupación individual de las autoridades competentes.
- Que la administración de la propiedad horizontal recaiga sobre el promotor o el propietario inicial hasta completar la totalidad, pudiendo ser necesario que el promotor o el propietario inicial participen del pago de las cuotas de gastos comunes de cada uno de los propietarios que adquieran la unidad inmobiliaria desde el momento que se adquiera el título de propiedad.
El mismo artículo añade que el porcentaje de avance minino de construcción de las mejoras e infraestructura necesaria para incorporar el régimen de PH será regulado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
Responsabilidad del promotor en proyectos construidos por etapas
Siempre que un proyecto es construido por etapas, recae en el promotor cumplir con las disposiciones de operación de los proyectos por fases o etapas, anexando un presupuesto que considere la totalidad de los gastos comunes para dicha fase, sufragando el total de las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias que no haya traspasado y entregado luego de incorporarse en cada etapa.
Cuota de gastos comunes en proyectos construidos por etapas
El artículo 27 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que, a partir de emitido el permiso de ocupación de la unidad inmobiliaria, el promotor y/o propietario inicial deberá pagar la totalidad de las cuotas de gastos comunes hasta que sea inscrita en el registro público su venta o hasta el momento de ser entregada. En los casos de proyectos construidos por etapas no se incorporando en un régimen de PH deberá pagar la cuota que le corresponde por las áreas comunes para todo el proyecto, por ejemplo: calles de acceso, jardinería, garita de seguridad, consumo eléctrico de luces, entre otros, las áreas comunes tendrán un presupuesto distinto al del inmueble.
Mantenimiento de áreas reservadas para futuros desarrollos
El mantenimiento de las áreas reservadas en proyectos construido por etapas para futuros desarrollos irá por cuenta del promotor y/o propietario inicial. Si en el promotor de la unidad inmobiliaria recayera alguna causa imputable y no es entregada al nuevo propietario una vez que se haya registrado su escritura en el registro público, el promotor correrá con las cuotas de los gatos comunes hasta que suceda la entrega material de la unidad inmobiliaria, comprendiendo la inspección previa y la entrega de llaves.
Derechos del promotor en proyectos construidos por etapas
En el artículo 55 de la ley actual que regula el régimen de PH, se especifica que, en proyectos construido por etapas en los proyectos por etapa, se le garantizará la promoción y desarrollo de las futuras fases del proyecto.
Por su parte, el artículo 6 se refiere a las reservas de construcción que da derecho al promotor sobre el uso de algunas áreas comunes o lotificaciones para continuar con fututas etapas de la propiedad horizontal.
Reservas del promotor en proyectos construidos por etapas
Para que el promotor pueda hacer reservas en proyectos construidos por etapas debe incluir en la compraventa que suscriba el promitente comprador y el vendedor información detallada de las reservas que el promotor presentará en el reglamento de copropiedad sobre fachadas, sótanos, servidumbres y demás que sean pertinentes. Dichas reservas se podrán hacer sobre áreas privadas ya construidas y sobre terrenos colindantes para continuar con futuras fases de la propiedad horizontal. El promotor podrá adelantarlas siempre que haya cumplido con el mínimo exigido sobre las normas de desarrollo urbano sin desmejorar los derechos de propiedad presentadas al comprador.
Los propietarios son personas naturales o jurídicas con derecho de disfrutar y decidir sobre la unidad inmobiliaria que esté inscrita a su nombre en el registro público. Los derechos y obligaciones de los propietarios de propiedad horizontal están en la nueva Ley 284 de 2022 que regula el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá.
Obligaciones y responsabilidades de los propietarios en una Propiedad Horizontal
La ley actual de propiedad horizontal adiciona los derechos y obligaciones de los propietarios, sus obligaciones estás descritas en el artículo 56, algunas de estas son:
#1) Acudir de forma obligatoria a las reuniones de asamblea de propietario. De no asistir, se aplicará una multa estipulada en un mínimo del 20% del valor de la cuota de gastos comunes o lo que la asamblea de propietarios decida aumentar sobre este.
#2) Pagar en las fechas o plazos determinados las cuotas de gastos comunes ordinarias o extraordinarias.
#3) Informar al administrador o a la junta directiva de cualquier eventualidad relacionada con seguridad, conservación, salubridad o mantenimiento de los bienes comunes de manera oportuna.
#4) Usar las áreas privativas y comunes de la propiedad según el destino y correspondiente a lo establecido en el reglamento de copropiedad y el reglamento de uso.
#5) Acatar y hacer respetar las disposiciones presentes en la Ley, así como las normas del reglamento, por parte de sus visitantes, proveedores, dependientes y/o personas que el propietario diera en calidad de arrendamiento o a cualquier título que concediera el uso de la unidad inmobiliaria que le pertenece.
#6) Es obligación de cada propietario mantener su unidad y los elementos que la constituyen en buen estado.
#7) Responsabilizarse por los daños ocasionados en áreas comunes, a otros propietarios o a terceros afectados. Como medida preventiva, podrá mantener vigente una póliza de seguro multirriesgo sobre su unidad extendida para daños a terceros, bienes comunes y equipos. La copia de la póliza puede ser entregada a la administración de la PH con cada renovación que se haga.
#8) En caso de que la ley lo ordene, dar acceso a autoridades competentes que estén acompañados por el administrador.
#9) Usar solo personal capacitado para reparar y/o modificar la o las unidades inmobiliarias que le pertenecen.
#10) Tratar con respeto a los propietarios y/o residentes de la propiedad, al personal administrativo y al resto de las personas que estén relacionadas a la propiedad, evitando el uso de lenguaje ofensivo.
#11 Conservar y mantener la uniformidad del inmueble.
#12 Hacer de conocimiento a la administración o a la junta directiva acerca de los trabajos que quiera realizar a la unidad inmobiliaria.
Además de las obligaciones, la Ley señala en su artículo 57 los derechos de los que gozan los propietarios de una o más unidades inmobiliarias, algunos de estos derechos son:
#1) Ser informado por la junta directiva y la administración a cerca de todo lo relacionado a la propiedad horizontal en el tiempo oportuno.
#2) Poder presentar peticiones ante la junta o el administrador y que sea respondida o solventada.
#3) Usar, aprovechar y disfrutar de las áreas privativas y comunes, sin otras limitantes más que aquellas que señale la Ley, la reglamentación, el reglamento de copropiedad y el reglamento de uso.
#4) Que le sea entregada una copia digital o física del reglamento de copropiedad y del reglamento de uso por parte de la junta o del administrador.
#5) Ejercer su derecho al voto y tener voz en las reuniones de asamblea de propietarios en caso de estar habilitado.
#6) Tener acceso a la copia de las actas de asambleas y certificaciones de las actas de la junta cuando involucre temas de su unidad inmobiliaria o de las áreas comunes.
#7) Puede ser parte de la Junta Directiva o de algún comité de apoyo de la propiedad horizontal.
#8) Ser tratado con respeto y dignidad por parte de los demás propietarios y/o residentes, personal administrativo y el resto de las personas involucradas en la PH.
#9) Cualquier otro que le confiera la ley y su reglamentación.
Tanto la administración como la junta directiva y la asamblea de propietarios debe velar porque los derechos y obligaciones de los propietarios se cumplan en beneficio del bien común.
Cuatro son las restricciones por morosidad en PH establecidas en la nueva ley de Régimen de Propiedad Horizontal que entraría en vigor luego de su aprobación.
Descubre cuáles son, qué modifica la nueva ley y qué añade en cuanto a la morosidad en la cuota de gastos comunes por parte de los propietarios de PH.
¿Qué se entiende por morosidad?
La morosidad se describe en el artículo 6, numeral 27 de la nueva ley como el incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo que se haya acordado en el reglamento de copropiedad, señalando que, en caso de no haber asignado una fecha, se tomará como plazo el último día del mes calendario.
¿Qué son las cuotas de gastos comunes?
La cuota de gastos comunes es la suma de dinero que cada propietario debe pagar por cada una de las unidades inmobiliarias que estén inscritas a su nombre, para fines de administración, reparación, conservación, mantenimiento, entre otros.
Cuatro restricciones por morosidad en propiedades horizontales
El artículo 28 de la nueva ley amplia las cuatro restricciones por morosidad que pueden recaer sobre los propietarios pertenecientes al régimen de propiedad que incumplan con el pago de las cuotas de gastos comunes en la fecha estipulada en el reglamento. Son las siguientes:
#1 Prohibir el uso de los espacios comunes recreativos y servicios comunes como internet, gas, televisión por cable, elevadores, aseo, servicio de portero eléctrico y otros servicios comunes que deriven de las cuotas de gastos comunes. La aplicación de esta restricción por morosidad entrará en vigor a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.
#2 Suspensión del servicio de vigilancia y seguridad y, si correspondiera, de portería. Además, prohibición de entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en su unidad.
#3 Restringir el uso de entrada por control remoto o cualquier facilidad tecnológica de acceso tanto al propietario de la unidad inmobiliaria morosa como a sus dependientes, debiendo usar la entrada de visitantes.
#4 Restricción de acceso vehicular de proveedores no esenciales y visitantes. Solo se permitirá el paso, hasta la unidad inmobiliaria que presente mora, de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o alimentación cuando la persona se encuentre en estado de vulnerabilidad.
La excepción de la suspensión del servicio de agua se añade, modificando lo establecido en la Ley 31. Es decir, que no se restringirá el servicio de agua por morosidad.
Medidas adicionales por morosidad de la cuota de gastos comunes
Además de las restricciones por morosidad, otras medidas que señala el artículo 28 son las siguientes:
#1 Interponer un proceso ejecutivo usando como prueba los recibos no pagados, medida que podrá tomarse luego de dos meses de vencimiento de la responsabilidad de pago.
#2 Se podrá realizar cobro de recargo de hasta el 20% sobre la cuota establecida de gastos comunes que no se haya pagado en la fecha asignada en el reglamento de propiedad o, en su defecto, el último día del mes.
#3 Anunciar en un lugar visible de la propiedad el número de la unidad inmobiliaria morosa, o número de finca, y el monto adeudado sin incluir el nombre del propietario.
Adicional a esto, la ley estipula que, mensualmente, la administración tiene el deber de informar de manera escrita a las instituciones acreedoras sobre las unidades inmobiliarias que tengan un atraso de cuatro meses en el pago de las cuotas de castos comunes.
Finalizando el artículo 28, se agrega que los gastos en los que se genere a la propiedad horizontal por la aplicación de las sanciones y restricciones por morosidad deberán ser pagados por el propietario, incluso, de los honorarios por servicios profesionales que se requieran.
Evita las restricciones por morosidad consultando a nuestros expertos en PH, quienes te asesorarán de manera oportuna.
En las 2 últimas asambleas se ha tratado de implementar los pagos por coeficientes y no ha sido aprobado por la asamblea. ¿Cómo se debe implementar?
R/ No es que se trate de intentarlo, es que debe hacerse de acuerdo al coeficiente y en la forma como lo disponga el reglamento de propiedad horizontal cuando existen módulos de contribución u otras tablas.
No hacerlo como lo dispone la ley y el reglamento es exponerse a que los morosos excepciones en eventuales procesos judiciales de cobranza o y/o personas inconformes procedan a aplicar la ley y pagar de acuerdo a sus coeficientes.
Del mismo modo se crea una responsabilidad para los administradores (administrador, consejo y asamblea) omitir lo dispuesto legalmente.
Para dar respuesta a este interrogante me permito transcribir el artículo 25 de la ley 675 de 2001, a saber: “ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.” (Subrayado fuera de texto)
Desde luego, no puede haber asuntos confidenciales donde yo como propietario de una unidad privada soy copropietario de los bienes comunes y estos son los que el consejo coordina, asesora y es órgano de consulta en administrármelos y administrarlos a los demás copropietarios.
Los consejeros son los mandatarios de los copropietarios que son los mandantes y estos tienen derecho a conocer sus gestiones.
No obstante, ser potestativa la conformación del consejo de administración para los edificios o conjuntos de uso residencial de más de 30 unidades residenciales, al consagrarlo en el reglamento de propiedad horizontal como uno de los órganos de dirección y administración, debe ceñirse a las normas que la ley establece para los consejos de administración las cuales son de obligatorio cumplimiento. Por lo tanto, los reglamentos de propiedad horizontal no pueden vulnerar las normas imperativas establecidas en la Ley 675 de 2001.
Conforme al artículo 5 del Régimen de Propiedad Horizontal, que habla del contenido del Reglamento de la PH, uno de sus incisos establece que: “Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.”. Lo que nos lleva a afirmar que la propiedad horizontal se encuentra facultada para crear figuras como los suplentes que harían parte del consejo de administración. En virtud de lo cual, es la PH la llamada a determinar claramente como funcionaría dicha figura, la cual debe ser muy bien concebida en razón a la posibilidad que la ley contempla para los delegados dentro del consejo de administración.
Adecuar el reglamento, incluyendo la forma de pago oportunamente; mientras tanto habrá de constituir al deudor en mora previamente, y se generaran intereses de mora únicamente a partir de la constitución en mora.
Además, si el administrador es copropietario del edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, está llamado a ejercer los derechos que le corresponden en su condición de propietario de una unidad privada.
La asamblea general de propietarios es quien nombra el administrador, cuando no existe consejo de administración, y si la elección se ajusta a la ley y/o al reglamento, un propietario puede ser administrador.
Contrario sensu, se podría entrar a impugnar dicha decisión según lo establecido por el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.
La ley 675 de 2001, art. 5°, parágrafo prevé que las normas de los reglamentos de propiedad horizontal no pueden ser contrarios a la ley y en tal caso se entenderán no escritos.